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Plus-value immobilière LMNP


La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien, majorée de certaines charges et réduite de certains frais.
 
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est soumis au calcul des plus-value des particuliers.
 
IMPOTS :
Pour connaître le montant de l’imposition, il faut appliquer des abattements en fonction des années de détention sur le montant de la plus-value brut :
-        A partir de la cinquième année, et jusqu'à la vingtième : 6% d’abattement par année de détention,
-        De la vingtième année à la vingt-deuxième année de détention : 4% d’abattement par année de détention,
 
Au-delà de 22 ans, la plus-value immobilière est exonérée d’impôts.
 
Le montant de cette plus-value imposable sera taxé au taux de 19%.
 
PRELEVEMENT SOCIAUX :
Pour connaître le montant des prélèvements sociaux, il faut appliquer d’autres abattements, sur le montant de la plus-value :
-        A partir de la cinquième année, et jusqu’à la vingt-et-unième : 1,65% d’abattement,
-        Pour la vingt-deuxième année de détention : 1,60%
-        De la vingt deuxième à la trentième année : 9%
 
Au-delà de 30 ans, la plus-value immobilière est exonérée de prélèvement social
 
Le montant de cette plus-value sera prélevé de 17,2%.
 
Il existe plusieurs cas d’exonérations de la plus-value à retrouver dans notre précédent d’article : Exonération de plus-value.
 
EXEMPLE :
 
Prix de vente 100 000 €
A déduire : Diagnostics     -  280 €
Prix de vente (PV) corrigé   99 720 €
Prix d’achat, il y à 6 ans   70 000 €
A ajouter frais de notaires  + 5 250 €
Prix d’achat (PA) corrigé   75 250 €
Plus-value brute (différence entre PV corrigé et PA corrigé)   24 470 €
IMPOTS
Abattement impôts (6%)   - 1 468 €
Plus-value imposable net (PV brut – abattement)   22 758 €
Impôts sur le revenu au taux de 19 %     4 324 €
PRELEVEMENTS SOCIAUX
Abattement Prélèvement sociaux (1,65%)     -  244 €
Plus-value imposable net (PV net – abattement)   24 226 €
Prélèvements sociaux au taux de 17,2%     4 166 €
TOTAL
Total des impositions    8 490 €
 
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Fort de plus de 20 ans d'expérience, nous sommes spécialisés dans la revente et l'investissement locatif ancien en résidences services (LMNP-LMP). 
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Dois-je rembourser la TVA si je revends mon bien en LMNP au sein d'une résidence avec services ?

C’est une question que nous posent très régulièrement nos clients désireux de revendre leurs biens en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) au sein d’une résidence de services.
 
Et elle est légitime, car en effet, au moment de l’achat d’un appartement au sein d’une résidence étudiante, d’affaires, de tourisme, pour séniors ou même en EHPAD, la TVA sur le prix du bien et du mobilier est remboursée à l’investisseur (ou au promoteur si ce dernier l’a avancée à son client).
 
En contrepartie de cet avantage fiscal conséquent, l’acquéreur s’engage à louer son bien pendant 20 ans, et le montant de la TVA récupérée est amortie à raison de 1/20 par année. Au bout de 20 ans, il n’y a donc plus de TVA à rembourser en cas d’arrêt de la location.
 
Si par contre l’investisseur désir arrêter de louer son bien avant l’échéance des 20 ans, il doit alors rembourser la TVA à l’administration fiscale au pro rata temporis, à raison de 1/20 par an. En prenant l’exemple d’un investisseur qui désirerait récupérer son bien au bout de 15 ans, pour un montant de TVA de 20 000€ économisé à l’achat, ce dernier devrait rembourser 5/20 de la TVA, soit 5 000€.
 
Quid de la TVA non amortie en cas de revente du bien durant les 20 premières années ?
 
Et bien lorsque nous revendons les biens de nos clients en LMNP à des investisseurs, ces derniers s’engagent à reprendre les conditions de location des vendeurs, et il y alors ce que l’on appelle dans notre jargon « transmission universelle de TVA », comme le stipule l’article 257 Bis du Code Général des Impôts. En d’autres termes, c’est le nouvel acquéreur qui reprend à sa charge la TVA non encore amortie, et qui en fera son affaire s’il décide ultérieurement d’arrêter la location du bien.
 
Ce qu’il faut retenir : en cas de revente d’un bien LMNP en résidence avec services, à condition que l’ acheteur reprenne  l’engagement de location dans les mêmes conditions, il n’y a pas de TVA à rembourser à l’administration fiscale.

Statut LMNP ou LMP ?

Vous bénéficierez du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) si vos recettes encaissées (Loyers meublé = BIC) n’excèdent pas 23 000 €, et que ses recettes ne sont pas supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
 
Vous bénéficierez du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), si vos recettes encaissées (Loyers meublé = BIC) sont supérieures à 23 000 € ET si vos recettes encaissées sont supérieures à votre autre revenu d’activité.
 
L’impact fiscal n’est pas le même en fonction du statut dont ont dépend.

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LMNP Neuf ou Ancien (revente) : Pourquoi privilégier l'Ancien ?

Il existe différents types de résidence services permettant de faire de la locations meublée, LMNP, sans soucis de gestion :
-        Résidences étudiantes,
-        Résidences de tourisme,
-        Résidences Affaires,
-        Résidences de tourisme,
-        Résidences séniors,
-        EHPAD.

Lorsque ces résidences sont conçues, elles le sont sur des hypothèses de chiffres d’affaires futurs hélas souvent trop optimistes. Les gestionnaires sont souvent poussés en cela, par des promoteurs à la recherche de la rentabilité la plus élevée possible, gage de réussite de la commercialisation de leurs résidences.
Les conséquences sont multiples :
1)     Durant la première partie du bail :
 
-        Retards de paiement de loyers,
-        Négociation à la baisse des loyers,
-        Défaillance de gestionnaires,
 
2)     Au renouvellement du bail :
 
-        Baisses de loyers
-        Travaux de rénovations importants à la charge du propriétaire
-        Dénonciation du bail
Acheter un appartement en LMNP à la Revente permet de bénéficier de recul sur une première période d’exploitation et le loyer est alors mis en regard de la réalité économique.
Les gestionnaires peuvent jauger rapidement de l’adéquation des loyers au chiffre d’affaires d’une résidence. Après la première période du bail les loyers sont définis pour que le gestionnaire soit bénéficiaire sur la résidence.

INVESTIR EN LMNP A LA REVENTE OFFRE DONC DE NOMBREUX AVANTAGES :
-        Un prix environ 40% inférieur au neuf,
-        Un prix inférieur aux prix locaux,
-        Une rentabilité nettement supérieure,
-        Une rentabilité basée sur une réalité économique,
-        Des revenus immédiats,
-        Des travaux parfois réalisés,
-        Un logement visitable, ce qui exclu les aléas de la construction,
-        Une visibilité sur la vie de la copropriété, grâce aux PV d’AG de copropriété.

En LMNP, c’est la plupart du temps le deuxième investisseur qui fait la bonne opération.
Le LMNP ANCIEN est avec sa rentabilité, sa fiscalité, son prix, sa visibilité et l’absence de soucis de gestion le ou l’un des meilleurs placements du marché.

Classement 2020 des gestionnaires de résidences séniors

A horizon 2020, un français sur trois aura plus de 65 ans, ils seront 44% en 2030 et plus de un sur deux en 2050. Le besoin en terme d'hébergement pour les séniors doit s'adapter à cette évolution et de nombreuses résidences vont continuer à s'ouvrir.
Ces résidences (hébergeants des personnes de 55 à 75 ans) sont destinées aux Séniors autonomes ou semi-autonomes.  Elles permettent d'offrir aux occupants une solution de logement plus adapté à leur âge via des services et activités, proposés par l'exploitant de l'établissement.
Elles constituent également un produit d'investissement très attractif. Afin de répondre aux attentes des Séniors et des Investisseurs, il est important de sélectionner un gestionnaire justifiant d'une expérience et d'un savoir-faire reconnue dans le secteur.
 
Zoom sur le classement 2020 des gestionnaires de résidences séniors. Quelques chiffres :
 

Domitys-Aegide : création 1998 / 110 résidences / + 6 000 logements 
Les Sénioriales : création 2002 / 90 résidences / + 5 000 logements
Les Girandières (Réside Etudes) : 2007 / 57 résidences / + 4 000 logements
Les Jardins d'Arcadie-Dom’Hestia : création 2006 / 40 résidences / + 3 000 logements
Les Hesperides-Sopregim : création + 20 ans / 42 résidences / + 3 000 logements
Les Villages d'Or : création 1995 / 40 résidences / + 2 000 logements
Cogedim club-Altarea : création 2013 / 18 résidences / + 2000 logements
Les Essentielles :  création 2011 / 15 résidences / + 1 500 logements
Domusvi : création 1983 / 15 résidences / + 1 500 logements
Quartus : création 2015 / 10 résidences / + 1000 logements
Ovelia: création 2010 / 10 résidences / + 1 000 logements
Steva : création 2005 / 7 résidences / + 700 logements
Espace & vie : création 2006 / 7 résidences / + 600 logements
Les résidentiels: création 2000 / 5 résidences / + 400 logements


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Quels sont les différents régimes fiscaux liés à un investissement en location meublée ou LMNP ?


Avant toute chose, il convient de préciser que les revenus locatifs issus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Par comparaison, les revenus issus de la location « nue » (sans mobilier) sont quant à eux soumis à la catégorie des revenus fonciers.
 
Il existe deux régimes fiscaux liés à la location meublée communément appelé « LMNP » (Location Meublée Non Professionnelle) :
 
  • Le régime du micro-BIC, très souvent qualifié de « régime forfaitaire », qui consiste en un abattement de 50% sur les recettes pour une location meublée classique (dans la limite de 70 000 €), ou de 71% dans des cas particuliers (location de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme classés, dans la limite de 170 000€). Ce régime a pour intérêt principal sa simplicité : vous déclarez vos revenus et l’Etat applique automatiquement l’abattement concerné. Il est néanmoins limité en termes d’optimisation fiscale, notamment si vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais comptables, …) représentent plus de 50% de vos revenus. Dans cette situation, le régime « réel » sera peut-être mieux adapté à votre situation.
  • Le régime réel s’applique quant à lui lorsque vos revenus sont supérieurs aux limites du régime micro-BIC indiquées ci-dessus, ou lorsque vous souhaitez déduire précisément vos charges (donc vos charges « réelles ») ou amortir votre bien ainsi que votre mobilier. Ce régime d’imposition nécessite de tenir une comptabilité un peu plus élaborée que pour le micro-BIC, mais nous pourrons vous conseiller plusieurs experts-comptables spécialisés dans la location meublée, qui se chargerons de vos déclarations pour quelques centaines d’euros par an (montant que vous pourrez passer dans vos charges). L’intérêt de ce régime réside principalement dans le fait de pouvoir générer des revenus locatifs pas ou peu imposés sur le long terme.

Quels critères pour estimer mon bien LMNP en résidence de services (affaire, étudiant, sénior, ehpad ou tourisme) ?

A réception de vos documents, (voir article : quels documents dois je fournir ?)  nous allons tenir compte de différents critères afin de pouvoir valoriser votre bien immobilier LMNP/LMP en résidence services.

Pour déterminer le rendement locatif auquel votre bien devra être proposé à la vente, nous allons tenir compte de différents paramètres, à savoir :
 
-       Le gestionnaire : La solidité financière, et la réputation du gestionnaire sera un élément essentiel à prendre en compte pour la valorisation de votre bien,
-       La qualité du bail commercial : la durée du bail, la répartition des charges bailleur / preneur, l’indexation de votre loyers, ..
-       L’emplacement de votre bien : en fonction de la catégorie de la résidence de services. Par exemple, si votre bien se situe sur une résidence de tourisme, est-il situé dans une ville à fort potentiel touristique ?
-       Conditions de marché : La demande de cette ville / Station est-elle forte ? Actuellement, constatons-nous, beaucoup de revente LMNP sur cette résidence ou sur ce secteur ?

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Pourquoi revendre son LMNP Censi-Bouvard ?

Le dispositif CENSI BOUVARD, pendant du dispositif SCELLIER pour l’immobilier classique, est un dispositif mis en place pour relancer l’immobilier en résidences services : résidences étudiantes, de tourisme, affaires, séniors ou encore médicalisées (EHPAD) pour sortir du marasme né de la crise financière de 2008.

Ce dispositif très attractif permettait, sous réserve d’une location pendant une durée minimum de 9 années, de bénéficier à son lancement d’une réduction d’impôts de 25% du prix du prix d’acquisition hors taxes du logement (dans la limite de 300000€) augmenté des frais d’acquisition.

Seul bémol, en contrepartie de cette réduction d’impôts, l’investisseur s’engageait à renoncer à la faculté d’amortir son bien. Cette possibilité d’amortissement en location meublée permet d’éliminer ou en tous cas, selon la rentabilité de l’investissement, de limiter considérablement la fiscalité sur les revenus du bien.

En CENSI BOUVARD, passé la période de défiscalisation (9 ans), la fiscalité sur les revenus meublés devient très lourde. Une fois déduit les quelques frais : intérêts d’emprunt, charges ou encore taxe foncière, l’investisseur devra supporter l’impôt sur le revenu en fonction de sa tranche marginale d’imposition (TMI) mais aussi les prélèvements sociaux. Ainsi un investisseur à une TMI de 30% devra supporter un impôt de près de la moitié des locations meublées nettes : 30% + 17,2% (CSG-CRDS) soit 47.2%.

L’ARBITRAGE S’IMPOSE
Le LMNP CENSI BOUVARD, acquis à l’origine avec une rentabilité comprise entre 4 et 4,5%, soit 3 à 3,5% nets de charges non récupérable et taxe foncière offre donc à l’issue des 9 ans un rendement net d’impôts de l’ordre de 1,5 à 1,75%.
Le marché de l’ancien en résidences services permet aujourd’hui d’investir sur la base de rentabilités de l’ordre de 5 à 6% voire plus, tout en bénéficiant d’une fiscalité très attractive sur les revenus générés grâce à la faculté d’amortir le bien.
 
 
 
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Estimation / Revente d'un appartement LMNP : Quels documents dois je fournir ?

Vous avez acquis un bien meublé (appartement, chambre, cottage, maison, villa) au sein d'une residence service (affaire, étudiante, séniors, médicalisée,-ehpad), sous un des cadres fiscaux suivants : lmnp-lmp, zrr-demessine, censi-bouvard.


La valorisation de votre bien étant fonction de différents critères :


- Localisation de la résidence : ville-station, emplacement, prix m2
- Bien immobilier : typologie, surface, exposition, étage, annexes...
- Conditions du bail commercial : durée restante, montant du loyer et des charges
- Qualité du gestionnaire 
- Type de résidence
- Type d'acquéreurs potentiels
- Conditions de marché


Afin de déterminer la valeur de votre bien, il vous sera nécessaire de fournir la copie des documents suivants :


- Attestation d'acte notarié ou Titre de propriété
- Bail et Avenant(s)
- Dernier décompte de loyers et de charges
- Plan du logement





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Les différents types de résidence services :

Les « résidences services » sont des ensembles immobiliers constitués de logements (maisons ou appartements) à usage d’habitation offrant un minimum de services tels que :
  • Accueil
  • Fourniture de linge
  • Nettoyage des logements
  • Entretien des logements
  • Petits déjeuners
5 types résidences sont à distinguer :
 
Les résidences « Étudiantes »sont des ensembles d’appartements, pour l’essentiel des studios équipés d’une kitchenette et meublés, situés à proximités d’écoles et d’universités et proche des transports en commun.
Le manque de solutions d’hébergement pour les étudiants fait de ces résidences une opportunité d’investissement à partir du moment où le choix de l’emplacement est adapté à la destination de ces logements.
La gestion des résidences étudiantes est beaucoup plus simple que d’autres types de résidences services car la demande est forte et les étudiants occupent leur logement au moins dix mois dans l’année (pas de changement fréquent de locataire).

Les résidences de tourisme « Loisir »doivent être situées dans des zones touristiques à fort potentiel.
En plus des services habituels, elles offrent des infrastructures telles que piscines, terrains de sport, parfois, saunas, hammams, bains à remous, club enfants, …
La location se fait à la semaine. Le choix du gestionnaire est très important, sa capacité à louer et à bien entretenir sera primordial pour la réussite de votre investissement.

Les résidences de tourisme « Affaires »sont une alternative à l’hôtellerie traditionnelle.
Composée principalement de studios et de 2 pièces, ces résidences sont situées en centre-ville ou à proximité de centres d’affaires importants et systématiquement bien desservies.
Le marché des résidences affaires ou hôtelières offre un potentiel très important car peu d’hôtels ont été créés ces dix dernières années et l’hôtellerie traditionnelle est vieillissante.

Les résidences « Séniors »permettent d’anticiper le vieillissement de la population.
A horizon 2020, un français sur trois aura plus de 65 ans, ils seront 44% en 2030 et plus d’un sur deux en 2050. Le besoin en terme d’hébergement pour les séniors doit s’adapter à cette évolution et de nombreuses résidences Séniors devront être crées.
Le potentiel de ces résidences est très fort. Ces résidences hébergent des personnes de 55 à 75 ans. La clientèle est mixte : locataires et propriétaires. 
Les résidences « Médicalisées » pour personnes âgées dépendantes ou non (EHPAD..)
Un EHPAD est une résidence de services, ayant obtenu un agrément préfectoral, permettant la gestion locative d’une résidence dans laquelle sont accueillies des personnes âgées dépendantes.
 
C'est une structure médicalisée qui accueille en chambre individuelle ou collective et qui offre, en plus de l'aide à la vie quotidienne (lever, coucher, toilette, repas ...) et des soins médicaux personnalisés, les services tels que la restauration, la blanchisserie, les animations...

Expatriés, étrangers : Investir en LMNP, est ce intéressant ?

L'investissement dans le cadre du LMNP offre les mêmes avantages pour les expatriés et étrangers, que pour les résidents.
Il permet à la fois de :
  • Se constituer un patrimoine de qualité, sans soucis de gestion
  • De percevoir immédiatement ou à terme, un complément de revenus ou de retraite, non imposé fiscalement.

Résidence de tourisme : Occuper son bien, est-ce possible ?

Il est tout à fait possible de conjuguer investissement immobilier et occupation.
 
Vous devenez propriétaire d’un bien immobilier en pleine propriété, tout en vous réservant quelques semaines/an pour satisfaire vos besoins de vacances.
 
Même si les semaines d’occupation sont prévues pour être occupées dans votre bien, vous pouvez également la possibilité de les utiliser au sein des autres résidences du gestionnaire, ce qui vous permettra de diversifier vos lieux de séjours aussi bien à la mer qu’à la montagne, tout en bénéficiant des prestations de la résidence (piscine, saunas, hammam….)