C’est une question que nous posent très régulièrement nos clients désireux de revendre leurs biens en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) au sein d’une résidence de services.
Et elle est légitime, car en effet, au moment de l’achat d’un appartement au sein d’une résidence étudiante, d’affaires, de tourisme, pour séniors ou même en EHPAD, la TVA sur le prix du bien et du mobilier est remboursée à l’investisseur (ou au promoteur si ce dernier l’a avancée à son client).
En contrepartie de cet avantage fiscal conséquent, l’acquéreur s’engage à louer son bien pendant 20 ans, et le montant de la TVA récupérée est amortie à raison de 1/20 par année. Au bout de 20 ans, il n’y a donc plus de TVA à rembourser en cas d’arrêt de la location.
Si par contre l’investisseur désir arrêter de louer son bien avant l’échéance des 20 ans, il doit alors rembourser la TVA à l’administration fiscale au pro rata temporis, à raison de 1/20 par an. En prenant l’exemple d’un investisseur qui désirerait récupérer son bien au bout de 15 ans, pour un montant de TVA de 20 000€ économisé à l’achat, ce dernier devrait rembourser 5/20 de la TVA, soit 5 000€.
Quid de la TVA non amortie en cas de revente du bien durant les 20 premières années ?
Et bien lorsque nous revendons les biens de nos clients en LMNP à des investisseurs, ces derniers s’engagent à reprendre les conditions de location des vendeurs, et il y alors ce que l’on appelle dans notre jargon « transmission universelle de TVA », comme le stipule l’article 257 Bis du Code Général des Impôts. En d’autres termes, c’est le nouvel acquéreur qui reprend à sa charge la TVA non encore amortie, et qui en fera son affaire s’il décide ultérieurement d’arrêter la location du bien.
Ce qu’il faut retenir : en cas de revente d’un bien LMNP en résidence avec services, à condition que l’ acheteur reprenne l’engagement de location dans les mêmes conditions, il n’y a pas de TVA à rembourser à l’administration fiscale.