Le dispositif CENSI BOUVARD, pendant du dispositif SCELLIER pour l’immobilier classique, est un dispositif mis en place pour relancer l’immobilier en résidences services : résidences étudiantes, de tourisme, affaires, séniors ou encore médicalisées (EHPAD) pour sortir du marasme né de la crise financière de 2008.
Ce dispositif très attractif permettait, sous réserve d’une location pendant une durée minimum de 9 années, de bénéficier à son lancement d’une réduction d’impôts de 25% du prix du prix d’acquisition hors taxes du logement (dans la limite de 300000€) augmenté des frais d’acquisition.
Seul bémol, en contrepartie de cette réduction d’impôts, l’investisseur s’engageait à renoncer à la faculté d’amortir son bien. Cette possibilité d’amortissement en location meublée permet d’éliminer ou en tous cas, selon la rentabilité de l’investissement, de limiter considérablement la fiscalité sur les revenus du bien.
En CENSI BOUVARD, passé la période de défiscalisation (9 ans), la fiscalité sur les revenus meublés devient très lourde. Une fois déduit les quelques frais : intérêts d’emprunt, charges ou encore taxe foncière, l’investisseur devra supporter l’impôt sur le revenu en fonction de sa tranche marginale d’imposition (TMI) mais aussi les prélèvements sociaux. Ainsi un investisseur à une TMI de 30% devra supporter un impôt de près de la moitié des locations meublées nettes : 30% + 17,2% (CSG-CRDS) soit 47.2%.
L’ARBITRAGE S’IMPOSE
Le LMNP CENSI BOUVARD, acquis à l’origine avec une rentabilité comprise entre 4 et 4,5%, soit 3 à 3,5% nets de charges non récupérable et taxe foncière offre donc à l’issue des 9 ans un rendement net d’impôts de l’ordre de 1,5 à 1,75%.
Le marché de l’ancien en résidences services permet aujourd’hui d’investir sur la base de rentabilités de l’ordre de 5 à 6% voire plus, tout en bénéficiant d’une fiscalité très attractive sur les revenus générés grâce à la faculté d’amortir le bien.
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